Säumige Mieter sind für Vermieter ein Ärgernis. Nicht selten ist es zeitaufwendig und mühsam, Mieter aus der Wohnung zu verbannen, die mit der Zinszahlung im Rückstand sind. Wenn dem Vermieter jedoch keine formellen Fehler unterlaufen, gibt es rasche Verfahren, renitente Mieter aus einer Mietwohnung auszuweisen.
Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihren Mietzins nicht bezahlen. Das Obligationenrecht sieht in solchen Fällen vor, dass der Vermieter den Mietvertrag mit verkürzter Kündigungsfrist einseitig auflösen kann. Nicht selten lässt sich ein Mieter aber davon nicht beeindrucken und bleibt trotz des aufgelösten Mietverhältnisses widerrechtlich in der Wohnung. Eigenmächtig darf der Vermieter den Mieter nicht aus der Wohnung werfen. Das ordentliche Verfahren zur Ausweisung des Mieters kann jedoch mit dem zivilprozessualen Instrument des Rechtsschutzes in klaren Fällen erheblich beschleunigt werden. Das Verfahren einer ausserordentlichen Kündigung wird in Artikel 257d des Obligationenrechts (OR) geregelt.
Zahlungsfrist setzen
Befindet sich der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
Sobald der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen also mit einer Miete im Rückstand ist, kann ihm der Vermieter umgehend eine schriftliche Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen. Das Mietrecht schafft grundsätzlich einen Ausgleich zwischen der stärkeren Partei (Vermieter) und der schwächeren Partei (Mieter), weshalb es für diverse Handlungen formelle Anforderungen enthält, die notwendig sind, um eine Handlung überhaupt rechtsgültig vornehmen zu können (ein gutes Beispiel ist die Formularpflicht aufseiten des Vermieters bei der Kündigung; Art. 266l Abs. 2 OR).
Die ausserordentliche Kündigung
Wichtig für den Vermieter bei der Ansetzung der Zahlungsfrist ist daher Folgendes: Er muss dem Mieter den ausstehenden Betrag nennen und ihm seine Absicht kundtun, bei Nichteinhaltung dieser Frist ausserordentlich zu kündigen. Die Frist der 30-tägigen Zahlungsfrist beginnt für den Mieter am Tag nach dem Empfang, spätestens aber an dem Tag, der auf den letzten Tag der siebentägigen Abholfrist der Post folgt. Der Vermieter muss diese 30-tägige Frist abwarten und genau berechnen. Eine Kündigung vor Ablauf dieser 30-tägigen Frist bleibt wirkungslos.
Zahlt der Mieter innert der 30-tägigen Zahlungsfrist nicht, so kann ihm der Vermieter ausserordentlich, also ohne Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Entgegen der Androhung einer Zahlungsfrist gilt die Kündigung bereits einen Tag nach der Abholungseinladung durch die Post als zugestellt.
Rechtsschutz in klaren Fällen
Verlässt der Mieter in der Folge trotz einer rechtsgültig erfolgten Kündigung die Wohnung nicht, so muss der Vermieter eine gerichtliche Ausweisung beantragen. Erfahrungsgemäss dauert ein ordentliches Verfahren, welchem zunächst zwingend ein Schlichtungsversuch vor dem Vermittleramt vorausgehen muss, sehr lange. Die Zivilprozessordnung sieht aber ein rasches Verfahren vor, wenn der Sachverhalt unbestritten, sofort beweisbar sowie die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Beim «Rechtsschutz in klaren Fällen» handelt es sich um ein Summarverfahren, bei welchem ein Schlichtungsverfahren entfällt. Das Gesuch kann direkt beim zuständigen Gericht eingegeben werden, es wird von einem Einzelrichter behandelt und folgt kurzen Fristen.
Rasche Ausweisung ist möglich
Bei der Ausweisung zahlungsrückständiger und renitenter Mieter hat sich dieses Verfahren an den schweizerischen Gerichten grundsätzlich etabliert. Sofern dem Vermieter keine formellen Fehler unterlaufen, dürfte es ihm in der Regel gelingen, den Sachverhalt liquid genug mittels Urkunden darzulegen.
Sodann erweist sich in solchen Fällen die Rechtslage meistens als klar, sodass mit einem raschen Verfahren ein Ausweisungsentscheid gegen den Mieter erwirkt werden und der Mieter in der Folge unter Beihilfe der Polizei oder einer anderen hierfür zuständig bezeichneten Behörde (z. B. Stadtammannamt etc.) aus der Wohnung ausgewiesen werden kann.
